• 论房地产工程中的成本控制 不要轻易放弃。学习成长的路上,我们长路漫漫,只因学无止境。


    房地产是我国经济生长的首要支柱,近年来,企业生长迅猛,行业竞争猛烈。怎样无效开源节流,完本钱

    撑持钱

    撑持无效把持,提高经济效益,是房地产企业需要历久研讨的首要课题。房地产工程本钱

    撑持把持是一个庞杂的系统工程,贯穿在工程建设全进程,基本上是按几个阶段或环节来举行。实践证实,惟独充足理解本钱

    撑持的形成,掌握几个要害节点,能力无效地举行本钱

    撑持把持和办理。

    要害词房地产本钱

    撑持把持设计阶段招标阶段施工阶段

    房地产的本钱

    撑持,惟独从泉源抓起,能力完本钱

    撑持钱

    撑持把持的总目的。房地产开发建设进程,普通分为名目建议书(可行性研讨)阶段、初步设计阶段、技巧设计阶段、施工图设计阶段、条约执行阶段、完工验收阶段等,照应的,对各阶段的投资把持别离为投资估算、设计总概算、批改总概算、施工图估算、制订条约价、制订结算价、完工决算等。从名目建设法式中可见,从项可行性报告到项齐全完工验收,对项投资把持一向在举行,对房地产的本钱新万博体育手机客户端,新万博客户端手机版,新万博手机客户端

    撑持把持也一向在举行着,即为全员本钱

    撑持把持、全进程本钱

    撑持把持。但本钱

    撑持的把持基本上也是按建设阶段来举行把持的。

    设计阶段的本钱

    撑持把持

    一个建设项代价完成胜利与否,很大程度上取决于设计阶段。设计阶段是房地产名目本钱

    撑持把持的要害与重点。尽管设计用度在建设工程全进程用度中比例不大,普通占建筑安装本钱

    撑持1.5%-2%,但对工程造价的影响可达75%以上。设计品质的好坏直接影响建设用度的若干和建设工期的是非,直接决议人力、物力和财力投入的若干。迷信平正的设计,可下降工程造价10%.但在工程设计中不少设计人员重技巧、轻经济,随意提高安全系数或设计尺度,而对经济上的平正性斟酌得较少,从根本上影响了名目本钱

    撑持的无效把持。比方高层住宅中每层电梯井走廊仅十多米的间隔,其间又无防火分区,就设了三只消防箱,而按消防标准要求,只需两支水枪同时达到室内任何部位即可。这类设计不平正,形成了必然糟蹋,显然是对工程的各种经济指标不够注重。因而,设计阶段对名目投资的影响是极为首要的。特别是设计阶段对名目经济的影响达70%-95%,现实上,当设计批复之后,存在的技巧问题、用度问题都很难明决,因而必需注重设计,以防止后天不良。名目设计阶段是把持开发本钱

    撑持最直接、最首要的环节,因而,房地产企业的本钱

    撑持把持应以设计阶段为中心。而对房地产名目设计本钱

    撑持起到无效把持的体式格局是执行限额设计。

    历久以来,人们遍及忽视了工程建设名目前期事情阶段的本钱

    撑持把持,往往把精力放在施工和结算阶段,应当主动把重心转移到前期阶段,尤其是把好设计关,以失掉事倍功半的后果。

    二、招标招标阶段的本钱

    撑持把持包孕两局部名目招标进程中的本钱

    撑持把持和条约的签署事情。

    1、名目招标进程中的本钱

    撑持把持

    工程招标招标包孕设施、材料洽购招招标和施工招招标两个方面,即经济标、技巧标。经由进程招招标开发商择施工单元或材料供应商,这对名目投资以至品质、进度的把持都有至关首要的作用。笔者认为,在招标进程中本钱

    撑持把持,业主方应注意与增强如下几点

    (1)招标事情应遵循公平、公然、公平、诚信的准绳。招标前,应严正审查施工单元资质、企业等级、信用度、办理水平、经济实力、施工计划、供货计划、材料设施等。须要时举行实地考核,防止“特级企业招标,一级企业转包,二级企业出场”等不正常征象,这对名目本钱

    撑持把持十分不利。

    (2)做好招标文件的体例事情。招招标文件是工程招标的纲领性文件,他的体例要符合投资把持、进度把持、品质把持的总体目的;按照招招标文件确定的尺度和体式格局对标书举行严正评审和片面比较,选出最好中标者;确定较平正的条约价钱和签署紧密的工程条约书,使条约价得以稳妥完成。在现实事情中,造价办理人员应搜集、积累、筛选、剖析和总结各种有代价的数据、材料,对影响工程造价的各种要素举行辨别、预测、剖析、评估,然后体例招标文件。对招标文件中触及用度的条目要反复推敲,只管做到“知彼知己”,以利于往后的造价把持。

    (3)平正廉价者中标。目前推选的工程量清单计价报价与平正廉价中标,作为业主方应根绝一味寻求绝对廉价中标,以防止招标单元以低于本钱

    撑持价歹意竞争。所谓平正廉价,是在包管品质、工期条件下的平正廉价。

    2、做好条约的签署事情

    应按条约内容明白和谈条目,对条约中触及用度的如工期、价款的结算体式格局、守约争议处置等,都应有明白的约定。在签署的进程中,对招标文件和设计中不明白、不详细的内容,经由进程构和,争失掉到有利于平正廉价的条约条目。

    三、施工阶段的本钱

    撑持把持

    施工阶段是资金投入的最大阶段,是招招标事情的延误,是条约的详细化。增强施工把持,等于增强如约行为的办理。房地产开发产业是随着国度住房调配供给体系的改革而产生的。虽然与基建名目存在共性,但也会不可防止地产生“三超”征象,但“三超”的逾额必需由企业的赚钱来补偿,如果把持失衡,会使企业经营赔本。因而,房地产企业的红利决议了名目投资必需完成预期的目的。该阶段本钱

    撑持把持的次要事情为

    1、抓好条约办理,淘汰工程索赔

    在施工阶段本钱

    撑持把持的要害是对工程变动执行无效把持。针对目前工程量清单报价,施工单元往往采取“廉价中标,索赔赚钱”的体式格局承揽工程。

    2、从办理模式上动手,建立健全监理制,钻营名目投资的无效把持。首先选择好监理单元,能够经由进程公然招标的体式格局,选出监理用度低、技巧力气强、业绩好、信用高的监理单元来举行监理。按照监理划定和执行细则,完善职责分工及无关轨制,落实责任,从工程办理机制上建立健全投资把持体系。同时做好月度工程进新万博体育手机客户端,新万博客户端手机版,新万博手机客户端度款查核,防止投资失控。工程进度款的查核,对监理方确定的工程量,按条约约定的计价依据,套用材料单价及用度定额,核价后领取照应的工程进度款。

    3、从技巧方式上睁开名目投资的无效把持

    对次要施工技巧计划做好论证的基础上,宽泛使用新材料、新工艺、新方式等等,想方设法在技巧上执行名目投资的无效把持。技巧方式是执行名目投资的须要包管。据统计,材料费普通占直接工程费的70%摆布。同时,直接费的凹凸影响到直接费的凹凸,因而,选用新工艺、新材料,是提高劳动消费率和缩短工期的无力包管。

    4、从经济方式上睁开名目投资的无效把持

    严正把持现场经费和总部办理费,平正使用告白谋划费、发卖代理费等,淘汰发卖本钱

    撑持,最大限制下降新闻投资。比方占道费、绿化赔偿费和其余补偿费等,对大批材料或大型设施按条约要求可直接举行供应,以达到下降造价之。

    四、完工阶段的本钱

    撑持把持

    该阶段是本钱

    撑持把持事情的最初阶段。按照条约、估算及用度定额、完工材料、国度或处所的无关法例,认真查核工程款。以政策为依据,对送审的完工决算举行核实工程量,落实联络单签证用度,使查核后的结算真正体现工程现实造价。

    五、结束语

    房地产工程中的本钱

    撑持把持,是一项技巧性专业性很强的庞杂的系统工程。由于本钱

    撑持形成于消费全进程,贯穿于投资名目决议、名目设计、名目招标招标和名目施工各个阶段,是全员、全方位和全进程的把持,因而,要执行综合把持,迷信新闻办理。上述可见,本钱

    撑持把持不光是包孕建设执行阶段,在投资把持、工期把持、品质把持等方面是互为关系的,存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资把持,必需抓好项品质和进度等。因而,名目造价、工期、品质等是一个相反相成的问题,名目本钱

    撑持把持是集经济、技巧与办新万博体育手机客户端,新万博客户端手机版,新万博手机客户端理为一体的综合学科,惟独做到各方面综合平衡,能力做到直接无效。在房地产开发名目中必需对影响本钱

    撑持的各个阶段执行全进程把持,以利于房地产开发企业资金的平正流动,完成投资的良性循环。也惟独如许,房地产名目投资能力真正可控,并完成经济效益和社会效益最大化。作者简介张曦(1964-),鲁东大学基建处计划科长,工程师。

    参考文献

    1吴白雪.宏观调控下房地产的本钱

    撑持把持.安徽建筑.2007.(02)

    2宋丹.浅谈怎样提升房地产本钱

    撑持的把持与办理.中国商界2010.(10)

    3李铁岳.房地产本钱

    撑持把持体式格局比较剖析.中国对外贸易.2011.(08)

    4银琴.谈房地产开发本钱

    撑持的无效把持.学科探索.2009.(03)

    ?产开发本钱

    撑持的无效把持.学科探究.2009.(03)




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